Czy sankcja kredytu darmowego dotyczy kredytów hipotecznych?

Co do zasady – nie. Sankcja kredytu darmowego (SKD) wynika z Ustawy o kredycie konsumenckim, która wprost wyłącza typowe kredyty hipoteczne ze swojego zakresu. Kredyty mieszkaniowe podlegają osobnej ustawie z 2017 roku, która nie przewiduje mechanizmu SKD. Istnieją jednak dwa konkretne wyjątki – kredyty zabezpieczone hipoteką zawarte przed lipcem 2017 roku lub przeznaczone na cel inny niż zakup nieruchomości mogą kwalifikować się do sankcji, jeśli ich kwota nie przekracza 255 500 zł i umowa zawiera błędy formalne.

To jedno z najczęstszych pytań, jakie słyszę od klientów. Ktoś czyta o sankcji kredytu darmowego, widzi, że dotyczy błędów w umowach, i od razu myśli o swoim kredycie na mieszkanie. Rozumiem ten odruch, w końcu to zazwyczaj największe zobowiązanie finansowe w życiu. Ale tu prawo działa inaczej niż przy kredytach gotówkowych.

Zanim jednak ktokolwiek odpuści, koniecznie sprawdź daty swojej umowy i jej kwotę. Zdarzało mi się widzieć sprawy, w których pozornie „hipoteczny” kredyt w rzeczywistości podlegał pod ustawę konsumencką. Różnica potrafi wynosić dziesiątki tysięcy złotych.”

Mówi radca prawny Piotr Szewczyk

Dlaczego klasyczny kredyt hipoteczny nie podlega SKD?

Sankcja kredytu darmowego wynika bezpośrednio z Ustawy o kredycie konsumenckim z 2011 roku. Typowe kredyty mieszkaniowe są z niej wyłączone z dwóch konkretnych powodów:

1. Odrębna ustawa

Od 22 lipca 2017 roku obowiązuje dedykowana Ustawa o kredycie hipotecznym. Przepisy tej ustawy przewidują własne mechanizmy ochrony konsumenta – ale nie zawierają odpowiednika SKD. Nie ma tu możliwości żądania zwrotu odsetek i prowizji na podstawie art. 45 ustawy konsumenckiej, bo ta ustawa po prostu do kredytów hipotecznych nie ma zastosowania.

2. Limit kwotowy

Ustawa o kredycie konsumenckim obejmuje wyłącznie umowy do 255 500 zł (lub równowartości w walucie obcej). Większość kredytów hipotecznych opiewa na znacznie wyższe sumy – i już z tego powodu wypadają poza zakres SKD.

Wyjątki – kiedy kredyt z hipoteką może być darmowy?

Sam fakt, że bank wpisał hipotekę do księgi wieczystej, nie przesądza o tym, pod jaką ustawę podpada Twoja umowa. SKD może mieć zastosowanie w dwóch konkretnych sytuacjach:

1. Kredyty zawarte między 18 grudnia 2011 r. a 21 lipca 2017 r.

To tzw. okres przejściowy. Przed wejściem w życie nowej ustawy o kredycie hipotecznym niektóre umowy zabezpieczone hipoteką podlegały pod ustawę o kredycie konsumenckim. Jeśli Twój kredyt:

• został podpisany w tym przedziale czasowym,
• jego kwota wynosiła mniej niż 255 500 zł,
• bank popełnił w nim błędy formalne (np. źle obliczył RRSO, wprowadził Cię w błąd co do rzeczywistych kosztów kredytu bądź zaniedbał obowiązków informacyjnych opisanych w ustawie)

wtedy masz podstawy, by walczyć o sankcję kredytu darmowego.

Uwaga na termin: Na złożenie oświadczenia o SKD masz maksymalnie rok od dnia spłaty ostatniej raty. Jeśli zamknąłeś (całkowicie spłaciłeś ) taki kredyt dawniej niż rok temu, prawo to wygasło bezpowrotnie.

2. Kredyt na remont lub cel konsolidacyjny – do 255 500 zł z hipoteką jako zabezpieczeniem

Jeśli pożyczyłeś od banku kwotę mniejszą niż 255 500 zł na cel niezwiązany bezpośrednio z zakupem ani budową nieruchomości, na przykład na generalny remont domu lub spłatę innych zobowiązań, ale bank jako dodatkowe zabezpieczenie zażądał wpisu hipoteki na Twojej nieruchomości, to z punktu widzenia prawa jest to kredyt konsumencki zabezpieczony hipoteką, a nie kredyt hipoteczny w rozumieniu ustawy z 2017 roku.

Taka umowa wciąż podlega pod ustawę o kredycie konsumenckim – co oznacza, że przy spełnieniu pozostałych warunków i wykryciu błędów formalnych, sankcja kredytu darmowego jest jak najbardziej możliwa.

Co mogą zrobić posiadacze „zwykłych” kredytów hipotecznych?

Jeśli masz standardowy kredyt hipoteczny na kilkaset tysięcy złotych, zawarty po lipcu 2017 roku, to SKD nie wchodzi w grę. Nie oznacza to jednak, że jesteś bezbronny wobec banku, jeśli uważasz, że umowa jest nieuczciwa lub źle skonstruowana. Kredytobiorcy hipoteczni mają inne drogi prawne:

Klauzule abuzywne (niedozwolone)

Dotyczy to przede wszystkim kredytów frankowych (CHF) i eurowych (EUR), ale również niektórych złotówkowych, gdzie banki stosowały niejasne tabele kursowe lub nieuczciwe mechanizmy ustalania oprocentowania. Stwierdzenie abuzywności klauzuli może prowadzić do poważnej zmiany warunków umowy lub nawet jej unieważnienia.

Kwestionowanie wskaźnika WIBOR

Na rynku pojawia się coraz więcej postępowań sądowych, tzw. pozwów WIBOR, w których konsumenci próbują zakwestionować ten wskaźnik jako podstawę oprocentowania. Sprawy te dotyczą wadliwego informowania o ryzyku zmiany stopy procentowej i są na etapie kształtowania się linii orzeczniczej.

Kluczowe są dwie informacje: data podpisania umowy i jej kwota. Sama nazwa produktu bankowego może być myląca – o kwalifikacji prawnej decydują zapisy umowy, a nie marketing.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy przez specjalistę.